ВНЖ · правила 2026

ВНЖ Грузии за недвижимость: новые правила с 1 марта 2026 года

Обновлено 13 августа 2026 · 6 минут чтения · Автор: Дмитрий Морев, риелтор в Батуми

С 1 марта 2026 года Грузия подняла порог для «ВНЖ за недвижимость» со $100 000 до $150 000. Разбираю, как программа работает теперь, кому ВНЖ вообще нужен, а кто спокойно живёт у моря и без него.

Главное в двух абзацах

Владелец жилой или коммерческой недвижимости рыночной стоимостью от $150 000 может получить краткосрочный вид на жительство. Оценку делает аккредитованный оценщик — важна рыночная стоимость на момент подачи, а не цена в договоре. Разрешено суммировать несколько объектов: две квартиры по $80 000 дают проходные $160 000.

При инвестициях от $300 000 действует инвестиционный ВНЖ сразу на 5 лет — с правом включить супруга и детей.

А нужен ли вам ВНЖ вообще?

Часто — нет. Граждане многих стран (включая большинство стран СНГ, ЕС, Великобританию, США) могут находиться в Грузии без визы до 365 дней подряд, а «обнулить» счётчик можно выездом на день. Жить, покупать недвижимость, открывать счёт и сдавать квартиру это не мешает. ВНЖ становится нужен, когда хочется юридической стабильности: не зависеть от визовых правил, легче открывать банковские счета, оформить резидентство для семьи.

Как порог $150 000 меняет стратегию покупки

• Покупали одну квартиру за $100–120 тыс. «под ВНЖ»? Теперь этого мало. Варианты: добрать вторым объектом (например, студией под аренду за $45–50 тыс.) или сразу смотреть более дорогой сегмент;
• Оценка — рыночная. Если вы купили котлован за $60 000, а к сдаче он оценивается в $85 000 — в зачёт идёт актуальная оценка. Рост цены работает на вас;
• Семье достаточно одного объекта от $150 000: ВНЖ получает собственник, супруг(а) и несовершеннолетние дети — по воссоединению.

Документы и процедура

1. Выписка из Публичного реестра о праве собственности;
2. Отчёт аккредитованного оценщика о рыночной стоимости;
3. Загранпаспорт, фото, оплата пошлины;
4. Подача в Дом юстиции или онлайн; рассмотрение — обычно до 30 дней.

Первый ВНЖ выдают, как правило, на год с продлением; после нескольких лет можно претендовать на постоянное проживание. Недвижимость при этом должна оставаться в собственности — продадите раньше, и основание для продления исчезнет.

Частые вопросы

Считается ли котлован?

До регистрации права собственности — нет. Основание появляется после сдачи дома и оформления квартиры в Публичном реестре. Если ВНЖ нужен быстро, смотрите готовый фонд — купить его можно даже удалённо, а регистрация занимает 1–4 дня.

Даёт ли ВНЖ налоговое резидентство?

Нет, это разные вещи. Налоговым резидентом Грузии становятся по правилу 183 дней в году (есть и программа для состоятельных лиц). ВНЖ — про право находиться в стране.

Успею ли по старому порогу $100 000?

Нет: с 1 марта 2026 года заявления рассматриваются по новому порогу независимо от даты покупки недвижимости.