ბათუმი · ваш ключ от города у моря
Квартира в Батуми — это не квадратные метры, а другой вторник: море до завтрака, горы из окна и налоги, в которые сложно поверить. Подберу ваш ключ — под жизнь, инвестиции или зимовку.
С чего начинаем
Одна и та же квартира — плохая инвестиция и отличный дом, или наоборот. Поэтому сначала сценарий, потом объекты: выберите свой — и сайт подстроится под вас.
Актуальная подборка
Листайте вбок. Метка «под ваш сценарий» появляется на карточках, которые подходят выбранному ключу.
Первая линия · Новый бульварпод ваш сценарий
Инвестиция · Химшиашвилипод ваш сценарий
Для жизни · Старый городпод ваш сценарий
Котлован · Гониопод ваш сценарийЭто четыре объекта из 300+ в базе. Не нашли своё?
Получить подборку под мой запросЧестные цифры
Считаю как есть: минус комиссия управляющей компании, коммуналка и налог 5% на аренду. Не рекламные «12% годовых», а реальная вилка рынка.
Модель: посуточная аренда, средняя ставка за ночь по сезонам, комиссия управляющей 20%, коммунальные и обслуживание, налог на доход от аренды 5%. Реалистичный коридор для Батуми — 6–8% годовых. По конкретному объекту посчитаю точнее — с его реальной арендной историей.
Связка ключей
От колониальных балконов Старого города до тихих бухт Квариати — 25 минут по одной дороге, а образ жизни совершенно разный. Цены — ориентир входа за м² в новом фонде.
Балконы XIX века, Piazza, кафе и набережная в двух шагах. Максимальная ликвидность и круглогодичная аренда.
от $1 800/м²
Химшиашвили: современные башни у моря, аквапарк, основной район для инвестиций под аренду.
от $1 200/м²
Тишина, зелень и Ботанический сад по соседству. Для жизни и удалённой работы с видом на бухту.
от $1 000/м²
Римская крепость, широкий пляж и самые доступные котлованы побережья. Точка роста ближайших лет.
от $900/м²
Самое прозрачное море Аджарии, горы прямо над пляжем, дайвинг-центр. Камерные комплексы у воды.
от $1 100/м²Почему Грузия
Одна из самых простых юрисдикций мира для покупки недвижимости иностранцем. Никаких скрытых сборов — вот вся математика.
Нет гербового сбора, нет НДС для покупателя, нет аналога ITP. Цена в договоре — это вся цена.
Дом юстиции оформляет право собственности за 1–4 рабочих дня. Пошлина — от 50 до 200 лари.
Фиксированная ставка для жилой недвижимости. Airbnb и Booking — без патентов и лицензий.
Владели дольше двух лет — налога на прирост капитала нет. Раньше — всего 5% с прибыли.
Зависит от дохода семьи в Грузии. Для нерезидента без грузинского дохода обычно — ноль.
12–24 месяца без процентов у большинства проверенных застройщиков. Первый взнос — от 20–30%.
Единственное ограничение для иностранцев — покупка сельскохозяйственной земли. Квартиры, апартаменты, дома и коммерция — без ограничений, с теми же правами, что у граждан Грузии.
Обычный вторник, не отпуск
Субтропики — это не картинка из буклета, а расписание. Примерно такое.
Семь километров набережной, пустых в этот час: велосипеды, магнолии и рыбаки на пирсе. От большинства новых комплексов — 5–10 минут пешком.
Лодочка с яйцом и куском масла — 12–15 лари в любой пекарне. Завтрак, после которого обед откладывается сам собой.
110 гектаров субтропиков над морем на Зелёном мысе: бамбук, камелии и виды на бухту. От центра — 20 минут.
Итальянская площадь в Старом городе, кофе по-восточному на горячем песке и улочки, где каждый балкон — фотография.
2,5 километра над городом: весь Батуми, порт и горы Аджарии как на ладони. Наверху — ужин с самым честным видом в городе.
Солнце садится прямо в море — Батуми единственный крупный город Грузии, где это так. Скамейки бульвара занимают за полчаса. Время слева — реальный закат сегодня.
Такой день может начинаться с вашей террасы.
Подобрать дом у моряПуть ключа
Порядок одинаковый независимо от бюджета. Ничего не подписывается, пока вы не поняли каждый пункт.
30 минут по видео. Жить, зимовать или сдавать, наличные или рассрочка. По итогу — реальная вилка цен и список районов, а не 200 ссылок.
5–7 объектов за один-два дня. Встречаю в аэропорту, вожу сам. Смотрим не только квартиру: лифты в сезон, соседей, дорогу до моря и качество управляющей компании.
Выписка из Публичного реестра, разрешение на строительство, обременения и долги. Задаток $1 000–3 000 снимает объект с продажи и идёт в счёт цены.
Безнал, наличные, у ряда застройщиков — криптовалюта. Рассрочка 0% на 12–24 месяца. Договор — на русском и грузинском, с построчным разбором.
Дом юстиции регистрирует право собственности за 1–4 рабочих дня. Не можете приехать — оформляем доверенность, и я представляю вас на сделке.
Коммунальные договоры, интернет, мебель, страховка. Если сдаёте — подключаю управляющую и настраиваю Airbnb. Если проходите по порогу — помогаю с ВНЖ.
Первый шаг — 30 минут разговора по видео. Бесплатно.
Записаться на консультацию
Это я. Приезжайте — покажу город лично.
Кто держит связку ключей
«Я не показываю квартиру, которую не купил бы себе».
Меня зовут Дмитрий Морев, мне 36. Я приехал в Батуми «на один сезон» — помогал знакомым сдавать квартиры у моря — и остался: сначала управлял чужой арендой, потом провёл первую сделку, потом ещё десятки.
Сегодня я знаю, в каких домах в ноябрьские ливни текут крыши, у каких застройщиков плывут сроки и где из панорамного окна через два года будет видна соседняя стройка, а не море. Эти знания экономят моим клиентам больше, чем любая скидка.
Работаю с проверенными застройщиками и собственниками. Комиссию платит продавец — для покупателя мои услуги бесплатны. Говорю прямо, если объект переоценён или у него проблемы с документами: репутация в этом городе стоит дороже одной сделки.
მადლობა · спасибо
Прилетели на три дня, посмотрели семь вариантов — и Дмитрий честно отговорил нас от того, который нравился больше всего: у застройщика было судебное дело по соседнему дому. Купили другой и счастливы.
Всю сделку прошли удалённо по доверенности — от брони до регистрации. Каждый шаг Дмитрий снимал на видео и присылал в WhatsApp. Прилетели уже в собственную квартиру с работающим интернетом.
Покупали под сдачу. Дмитрий посчитал реальную доходность — с управляющей компанией, коммуналкой и налогом, а не рекламные «12% годовых». Вышло честных семь, зато без сюрпризов: квартира работает второй сезон.
Брали котлован в рассрочку и боялись всего. Дмитрий проверил разрешения, историю застройщика и график платежей, а потом каждые два месяца присылал фото со стройки. Дом сдали в срок.
Нам за шестьдесят, ехали зимовать. Дмитрий возил нас три дня, всё переводил и подобрал квартиру с лифтом, рынком через дорогу и русскоязычной клиникой в десяти минутах. Зимуем вторую зиму.
Частые вопросы
Ваш ключ ждёт
Заполните форму за минуту. Отвечу в течение дня и пришлю варианты с ценами, фото и честным комментарием по каждому. Это бесплатно и ни к чему не обязывает.
По всему Батуми и пригородам — от Махинджаури до Сарпи. Встречи на объектах, в удобном вам месте или онлайн по видео. Часовой пояс — GMT+4, отвечаю с 09:00 до 21:00.
Встречу в аэропорту Батуми и составлю маршрут на 1–2 дня: 5–7 объектов, районы, море и обязательно — правильный аджарский хачапури.
